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[经济ke] 融创万达富力637亿交易背后的秘密

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文|《中国经济周刊》记者  侯隽



从最初的双雄会变成三国杀··|,从原定的16点到17点半··|,富力地产的名字曾经在背景板上消失··|,最后一刻又神奇“回归”··|,摔杯子的声音、打印机的出现、变动的交易价格……


7月19日18时··|,首富王健林、头条哥孙宏斌携手酒店大佬李思廉上演了一出中国商业史上最富有戏剧性的新闻发布会··|,而且创造了中国房地产史上最大规模交易记录··|--。


融创收购同意收购万达旗下位于中国的13个文化旅游项目公司91%的权益··|,合计交易对价为438.44亿;而此前双方在框架协议中所提及的万达旗下76家(正式签约时增加为77家)酒店资产包··|,则由富力地产以199.06亿接手··|--。两项交易总金额637.5亿元··|--。


经济ke在现场见证了这场中国房地产史上最大规模的交易··|--。



>是谁打碎了酒杯


2017年7月19日下午··|,北京万达索菲特大酒店··|--。


当《中国经济周刊》记者到达现场时··|,发现除了万达商业和融创中国外··|,富力地产的名字也出现在背景板上··|,富力集团董事长李思廉也来到现场··|--。有媒体猜测··|,富力集团很可能接手万达旗下的酒店产业··|--。


但是··|,戏剧性的场景接二连三出现了··|--。



就在本次发布会将要开始之际··|,突然工作人员进来清场··|,称要进行彩排和调整··|,宣布发布会推迟一小时举行后··|--。


会议室外的走廊里都是工作人员匆忙的身影:一名男性工作人员急匆匆地抱着一台打印机··|,一头扎进旁边的工作间;十几分钟后··|,又一名工作人员一路小跑拿着新打印好的文件走进王健林和孙宏斌的休息室··|,走在他身后的另一位工作人员边走边把旧文件撕得粉碎··|--。


此时··|,王健林、孙宏斌和李思廉均已到场··|,进入了贵宾室··|--。但突然贵宾室里传出大声响··|,据一位靠近的记者说··|,听到了大声争吵和摔杯子的声音··|--。同时··|,记者们发现宴会厅里的背景板突然被包上了喷绘布··|,上面只剩下万达和融创两家··|--。与此同时··|,记者还看到··|,现场ppt也已经更换··|--。


特别令人关注的是··|,最终代表富力方面签字的富力副总裁张辉多次进出会议室和贵宾室··|,表情凝重··|,拒绝任何问题··|--。


“到底发生了什么|-··?”这是所有人的疑问··|--。


北京时间17:30分··|,在一声“进场了”的呼喊声中··|,发布会总算开始了··|,距离此前通知的时间足足推迟了1个小时30分钟··|--。与此同时··|,所有人都发现喷绘布景板上又出现了万达、融创、富力··|--。富力又回来了!


王健林称“争吵摔杯子”是谣言··|,三人在会议室谈笑风生··|--。



>三赢背后的博弈


“我们是三赢!”王健林、孙宏斌和李思廉异口同声表示··|--。


但是··|,欢声笑语的背后总有人打碎牙齿往肚子里咽··|--。


根据协议··|,600多亿现金落入老王的口袋··|,77家万达酒店冠上了富力地产的姓··|,13个万达文旅项目则梳妆打扮嫁给了孙宏斌和他的融创中国··|--。


那么··|,谁赔了谁赚了呢|-··?


跟着经济ke一起把时间拉回到9天前仔细品味一下··|--。


九天前的7月10日··|,万达宣布以注册资本金的91%即295.75亿元··|,将哈尔滨万达城等13个文旅项目的91%股权转让给融创··|,并由融创承担项目的现有全部贷款··|--。万达将旗下76个酒店以335.95亿元转让给融创··|--。


7月10日到19日··|,短短9天内究竟发生了什么··|,令此前万达与融创敲定的并购方案大刀阔斧地修改|-··?相同的标的··|,融创为何愿意多花近150亿元|-··?


孙宏斌总结说··|,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性··|,降低了负债水平··|,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分··|,是可以接受的溢价··|,这种交易安排三方都很满意··|--。孙宏斌也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格··|,未来也会有很好的经营结果··|--。


不过他也吐槽··|,这是他这辈子第一次念稿··|--。


地球人都知道··|,在孙宏斌的心中只想要地··|,因为酒店资产不好变现··|--。


对此··|,孙宏斌在签约仪式表示··|,收购文旅项目的价格的确高于此前框架协议时约定价格··|,是融创对富力接盘酒店资产的补偿··|--。


而对于外界质疑的融创负债问题··|,孙宏斌表示··|,融创上半年的销售额为1100多亿元··|--。截至2017年6月30日··|,融创账面有900多亿元现金··|,7月份回款会超过200亿元··|,下半年其他月份回款都会超过300亿元··|,全年将有超过3000亿元的销售额··|,会有充足的现金流··|--。一句话··|,不差钱··|--。


对于酒店业大佬富力来说··|,199亿=77家酒店··|--。要知道··|,万达拟转让给融创的76家酒店作价335.9526亿元;7月19日··|,77家酒店总价才199.06亿元··|,降价40.75%··|,相当于打了六折··|--。目前··|,富力已在中国25个城市拥有众多高端酒店··|,包括柏悦酒店、君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店和假日酒店等··|--。这次交易后··|,富力将持有超过100家高端酒店··|,成为全球最大的五星级酒店业主··|--。


难怪李思廉坦言:“这次我们一口气拿到77个酒店··|,对富力来说我们是赢家··|--。”


王健林也说过··|,放眼全球··|,这样低价的收购机会百年难遇··|--。这次“清仓大甩卖”··|,可以让王健林收回近680亿现金··|--。


据王健林透露··|,本次转让后··|,万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元··|--。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元)··|,加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款)··|,现金共计约1700亿元··|--。


这么多钱干什么|-··?王健林称··|,万达商业决定清偿大部分银行贷款··|--。


看来··|,面对管理层对万达系资金外流监管的加码··|,王首富暂时可以松口气了··|--。



>下半场怎么办


不过··|,这次中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔交易··|,却让外界难以评估其长期影响··|--。


孙宏斌在前一日接受采访时透露··|,除了此番438.44亿的交易价格··|,万达13个文旅项目公司合计还有负债约450亿··|--。融创已经开始向各个项目公司的债权人进行接触··|,试图顺利将万达的该笔负债转至融创身上··|--。


同时··|,万达此番转让的13个文旅城项目公司涉及土地储备总建筑面积合计约为 5897 万平方米··|,其中··|,自持面积约为 924 万平方米··|,可售面积约为 4973 万平方米··|,可售面积约佔总建筑面积的 84%··|--。


上述13个项目涉及的土地储备占万达截至2017年中总土地储备的7332.6万平方米的约8成··|--。转让资产后··|,万达的地产资产规模将大幅缩水··|--。


反观融创··|,土地则实现规模的大幅提升··|--。截至2016年底··|,融创拥有土地量7912万平方米··|,同期国内土地储备前三强分别为恒大22900万平方米、碧桂园16600万平方米和绿地13654万平方米··|--。随着融创此番接盘万达超过5900万平方米土地··|,融创的土地储备量有望跻身行业前三甲··|--。


但是··|,很多机构并不看好··|--。


例如国际评级机构惠誉、标普均不看好本次交易··|--。日前··|,两家机构先后对融创和万达两家公司的相应评级进行下调处理··|--。


但更大的政策背景是··|,国家对金融的监管已经从房地产、酒店··|,转到了影城、娱乐业、体育俱乐部等领域··|--。从MT系到复星··|,从安邦到万达··|,从券商和监管部门··|,再到苏宁等企业··|,国家的对金融业的监管再明白不过了:杜绝非理性海外投资··|,保证国家的金融安全··|--。


尽管老司机万达和融创在卖卖卖和买买买··|,尽管王健林说··|,要立字为证!但这场声势浩大的交易能否过得了监管一关|-··?恐怕好戏还在后头··|--。




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