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首富也差钱?三位大佬现场砍价!背后真相揭晓...

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来源:樱桃小房子(cherryhouse2017)  作者:陈小瑛

昨天万达融创631亿元的大额交易签约现场··|,突然冒出来一个富力··|,变化之快··|,脑子真是转不过来··|--。

现场关于富力来了··|,又走了··|,又来了的戏剧性变化··|,也是值得玩味··|--。

一幅现场可能还在砍价的画面浮现在我脑中··|--。

最终··|,原来万达打包给融创的76加1酒店··|,以199亿的价格··|,重新卖给了富力··|,比原来的定价便宜了一百多亿··|--。

而融创只接手13个文旅项目··|,价格从原来的定价295.75亿··|,变成了438.44亿··|,增加了142.7亿··|--。

事出紧急··|,一增一减··|,其实可以理解··|,因为酒店是重资产··|,流动性远远不如13个文旅项目的土地储备··|,原来打包卖给融创时酒店价格卖的高··|,现在因为万达的委托贷款落实不了··|,融创急于转售··|,那富力肯定要趁机放肆压价的··|,多余的溢价成本由融创来承担··|--。



交易怎么变故了|-··?

我根据掌握的情况判断··|,主要是因为万达和融创双方面的考虑··|--。

从万达来说··|,受万达海外投资项目被严格监管的影响··|,早几天的一份文件流出(我前天文章被删了)··|,显示万达在海外的6个项目··|,不允许从境内银行融资··|,也不允许万达从境内注资出去··|--。这6个项目有4个在美国··|,包括2012年巨资拿下的美国AMC影院··|,还有去年230亿拿下的传奇影业··|,对万达影响非常巨大!

要土地··|,政府给··|,要贷款··|,银行借··|,国家处于经济转型关键期··|,你赚了钱··|,就想跑|-··?

很显然··|,为了大局··|,为了我们保住来之不易的外汇资产··|,现在境外非理性投资都被严查··|,包括过去五年内的投资都要秋后算账··|,这一点的紧迫性··|,相信大家都看到了··|,今天央视专门还做了报道··|,针对性很明显··|,就差点名了··|--。

所以可想而知··|,银行方面对万达全面围剿··|,贷款肯定比过去严格了很多··|,甚至是不允许给万达贷款了··|,万达的资金肯定会比较紧张··|--。

要知道万达这几年来在海外的并购资金··|,达两千多亿啊··|,大部分都是来自于国内银行贷款··|,现在不允许再输血了··|,前期的贷款也要回收··|,怎么办··|--。

之前与融创签的协议里面··|,有295亿··|,是万达委托贷款给融创··|,解决融创收购资金的问题··|--。但现在银行排查风险··|,上头不允许贷款给万达··|,这笔委托贷款··|,多半是黄了··|--。

对融创而言··|,一旦万达承诺的这笔委托贷款兑现不了··|,融创短时间也融不到资金来收购万达资产··|,这个295亿资金缺口怎么办|-··?那就只能跟万达商量再找下家··|--。酒店重资产··|,也是个包袱··|,融创又不擅长··|--。

再加上最近因为这笔巨额交易··|,被国际评级机构下调了评级··|,影响很大··|,对融创发债和融资都有负面影响··|,现金流面临考验··|--。融创也需要重新考量得失··|--。

最后··|,在危急时刻··|,也就是这几天的事··|,估计是万达出面找到了富力··|,因为以前富力和万达在酒店方面就有过几个项目的合作··|,富力也有意向··|--。

但这种情况下··|,富力肯定占据主动权··|,尽量压价··|,77家酒店··|,以199亿的价格拿下··|,比此前融创谈的336亿··|,便宜了137亿··|,还多拿了一家酒店··|--。

王健林自己说的··|,前前后后··|,万达与融创和富力的这笔生意谈成··|,不超过一个月··|,可见形势之紧迫··|--。

关于这次交易··|,孙宏斌7月18日与部分媒体座谈时是这么说的:


1、你买了一个超过你市值的东西··|,对万达有影响··|,对融创也有影响··|,银行不排查风险反而是失职··|--。

2、老王(王健林)要找一个痛快的··|,找一个决策快的··|,找一个说话算数的··|,找一个好合作的··|,不矫情的··|,不扯淡的(交易对手)··|--。

3、我们一做完这个(13个文旅城)··|,公司规模就大了一倍··|--。你说这事儿我该不该干|-··?这事儿我打破脑袋也得弄啊··|--。

4、我们的股东没有一个人担心我们付不了钱··|,最担心的是这事儿做不成··|--。

5、(收购万达项目后)下半年我们肯定还得并购··|,一定会有··|--。



三个赢家|-··?



王健林委婉的说了实话··|,还银行贷款··|--。通过这次转让··|,万达大幅减少负债··|,收回巨额现金··|--。真正实现轻资产模式··|,万达是赢家··|--。

呵呵··|,让我想起了《人民的名义》里面··|,蔡成功的处境··|,如果没有银行抽贷··|,大风厂也就能转过来了··|--。

金融是个好东西··|,可以让你无限加杠杆··|,扩大资产··|,晋级首富··|,但也是个生死命脉··|,要知道有多少企业的倒塌··|,都是因为银行抽贷··|,资金链出问题··|--。

万达商业贷款加债券近2000亿··|--。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿)··|,加本次转让收回现金680亿(含回收往来款)··|,现金共计约1700亿··|--。万达商业决定清偿大部分银行贷款··|--。万达商业还有1300亿销售物业存货··|,全部卖掉也可以收回几百亿··|--。到年底··|,万达商业持有3300万平方米商业物业··|,2018年租金超过330亿··|--。

无债一身轻··|,这样一来··|,不管风吹雨打··|,万达也不怕银行抽贷了··|--。

02、融创

融创通过此次转让··|,得到13个万达文旅项目··|,接近5000万平米··|,而且分布在一二线城市··|,摩根士丹利估算··|,按照当前市场每平米15500元的均价··|,这些可售资产价值约合7700亿元··|--。可使融创财报合并收入和利润大涨··|,两年内··|,可帮助融创进入房企收入前两名··|,目前第一是碧桂园··|,第二是万科··|--。


孙宏斌说··|,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性··|,降低了负债水平··|,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分··|,对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价··|,这种交易安排三方都很满意··|--。


按照老孙的风格··|,只要现金流不出问题··|,满负荷的借债运营都好··|,可以用最大的杠杆撬动最大的资产··|,尽快做大规模··|,但是现在金融机构对融创的高负债率有了要求··|,所以融创也需要考虑这一点··|--。

价格从原来的定价295.75亿··|,变成了438.44亿··|,增加了142.7亿··|,按每平米增加的成本计算··|,也只多了两百多块··|,多出的成本对融创来说··|,可以忽略不计··|--。

而且融创靠自有资金··|,不需要通过万达借款就可完成交易··|,使交易过程简化··|--。今天融创已将首笔150亿··|,支付给了万达商业··|--。


按王健林的说法··|,富力同样是赢家··|--。富力有酒店发展战略··|,在全球已开业和建设的高级酒店24家··|,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后··|,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主··|--。放眼全球··|,这样低价的收购机会百年难遇··|--。富力通过一定财技··|,也可提高酒店收益率至理想水平··|--。

万达搞轻资产转型··|,富力却转型做重资产··|--。生意场上你走了··|,我来了··|,倒谈不上谁对谁错··|--。

万达大甩卖··|,说富力趁火打劫有点难听··|,但确实是捡到宝了··|--。

去年底··|,富力手头有460亿的现金··|,往年只有200亿的水平··|,资金来源主要是得益于去年发行公司债筹集了430亿··|,富力在香港上市··|,也有在海外低成本融资的优势··|--。

需关注的是··|,富力的净负债率也是高的惊人··|,包括永续债在内··|,去年底达到了173.9%··|,富力的管理层说过··|,要大幅降低负债率··|,需要依靠在A股上市··|,但是房企A股上市也因为房地产调控而受阻了··|--。

富力今年的销售目标是730亿··|,完成问题不大··|,在地产界属于前20位··|--。

呵呵··|,后面··|,富力的资金链··|,又值得大家关注了··|--。

来源:樱桃小房子(cherryhouse2017)  作者:陈小瑛


新媒体运营编辑 王程海伦

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发布者 :mr007亿万先生_mr007_亿万先生mr007 - 分类 亿万先生mr007